Аналітика Верховного Суду: земельні та майнові спори. Що потрібно знати девелоперам та інвесторам

19.05.2026

Аналітика Верховного Суду: земельні та майнові спори. Що потрібно знати девелоперам та інвесторам

Сучасні умови розвитку будівельного та земельного ринку України вимагають від бізнесу максимальної юридичної точності. Нещодавній огляд актуальної судової практики Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду (КГС ВС) щодо вирішення спорів у земельних відносинах та права власності розкриває низку критичних нюансів, які безпосередньо впливають на безпеку інвестицій та стабільність реалізації проєктів забудови.

 

Команда АРМА ЕКСПЕРТ провела глибокий аналіз цього документа. Ми виділили найважливіші правові позиції, які слід обов’язково враховувати при проєктуванні, аудиті об’єктів та структуруванні земельних угод.

 

Самочинне будівництво та реєстрація прав

Питання легалізації нерухомості залишається одним із найгостріших у девелопменті. Суд чітко розмежовує поняття фізичного існування об’єкта та його юридичного статусу.

 

Доки право власності на збудований об’єкт не зареєстроване, він юридично не існує як об’єкт права власності. Особа, яка не має речового права на земельну ділянку, не може набути права власності на розташовані на ній об’єкти нерухомості. Здійснення самочинного будівництва розглядається як зміна характеристик самої земельної ділянки.

 

Для забудовників це означає абсолютну необхідність первинного оформлення прав на землю до початку будь-яких будівельних робіт. Легалізація об’єктів в обхід установленої процедури створює прямі ризики скасування реєстраційних дій.

 

Оренда землі. Перехід прав та поновлення договорів

Землекористування під комерційними об’єктами має бути стабільним. Проте перехід прав або подовження строків часто супроводжується конфліктами. Суд звертає увагу на наступне:

Перехід права оренди. Право оренди землі не може автоматично перейти до нового власника будівлі, якщо у попереднього землекористувача воно ще не виникло юридично на момент відчуження нерухомості.

 

Поновлення договору. Якщо орендар має намір поновити договір, найефективнішим способом судового захисту є позов про визнання укладеною додаткової угоди з викладенням її змісту. Вимога просто «визнати договір поновленим» не захищає порушене право, оскільки закон вимагає документального оформлення такого кроку.

 

Працюємо по всій Україні, забезпечуючи надійний консалтинг. Телефонуй вже зараз за номером 095 488 55 66!

 

Захист від незаконних реєстраційних дій

Захист права власності від неправомірних дій у Державному реєстрі речових прав отримав чітке роз’яснення. Навіть якщо державний реєстратор формально дотримався процедури при внесенні запису про право власності за іншою особою, це не перешкоджає поданню позову про скасування такого запису.

 

Головний критерій – чи порушує наявність цього запису права та законні інтереси реального власника. Це відкриває надійніший шлях для захисту законного користувача майна.

 

Земельні сервітути

У процесі комплексної забудови часто виникає потреба в доступі через сусідні ділянки. Проте встановлення сервітуту має суворі обмеження.

 

Суд наголошує, що сервітут є винятковим інструментом. Він допускається виключно за умови об’єктивної необхідності, коли іншого способу задовольнити потреби зацікавленої особи просто не існує. Крім того, обов’язковою досудовою передумовою є офіційне звернення до власника сусідньої ділянки з пропозицією встановити сервітут на тих самих умовах, які згодом будуть заявлені в суді.

 

Рекомендації для бізнесу

Враховуючи висновки Верховного Суду, бездоганне документальне оформлення прав на землю до етапу отримання дозволів на виконання будівельних робіт – це фундаментальна вимога для успішного девелопменту.

 

 

Команда АРМА ЕКСПЕРТ радить обов’язково проводити комплексний технічний та юридичний аудит земельних ділянок перед їх придбанням, початком проєктування або будівництва. Наші сертифіковані фахівці готові забезпечити повний супровід вашого проєкту на всіх етапах, від первинного аналізу ділянки до введення об’єкта в експлуатацію.

 

Залишились питання? Телефон 095 488 55 66, консультації безкоштовні.

 

 

Автор публікації:

Керівник компанії «АРМА ЕКСПЕРТ»

Андрій Бондар