Чи правильно визначена площа вашого будинку?

19.03.2026

Чи правильно визначена площа вашого будинку?

Визначення загальної площі житлового будинку є важливим питанням для власників нерухомості, оскільки саме цей показник використовується під час оподаткування, державної реєстрації прав та виконання інших юридично значущих дій. На практиці нерідко виникають ситуації, коли площа будинку визначена некоректно, що може призвести до зайвих податкових нарахувань або труднощів при оформленні документів.

 

Ставки податку для об’єктів нерухомості встановлюються за рішенням сільської, селищної, міської ради залежно від місця розташування (зональності) та типів таких об’єктів нерухомості у розмірі, що не перевищує 1,5 відсотка розміру мінімальної заробітної плати, встановленої законом на 1 січня звітного року, за 1 квадратний метр бази оподаткування.

 

Базою оподаткування є саме загальна площа об’єкта житлової та нежитлової нерухомості (у період з 2013 до 2015 року базою оподаткування для житлової нерухомості була житлова площа).

 

Податок сплачують власники житлових будинків сукупною загальною площею від 120 кв.м. (від 180 кв. метрів при одночасному володінні квартирою/рами та будинком/ками).

 

Дачні та садові будинки також підлягають оподаткуванню

 

Відповідно до Податкового кодексу України база оподаткування для фізичних осіб визначається контролюючим органом на підставі даних Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Тому правильність визначення площі будинку на етапі проєктування, будівництва та технічної інвентаризації має принципове значення.

 

Правила визначення загальної площі приватного будинку

Загальна площа житлового будинку садибного типу, дачного або садового будинку визначається як сума площ усіх приміщень без урахування:

балконів;

лоджій;

відкритих та критих терас;

прибудованих альтанок;

технічних підпіль;

горищ;

ганків, відкритих сходів і пандусів.

 

До загальної площі включаються приміщення всіх поверхів, у тому числі мансардного, цокольного та підвального, якщо їх висота відповідає встановленим вимогам.

 

Площа горища, технічного поверху або підвалу заввишки 1,9 метра і менше до загальної площі будинку не включається.

 

До загальної площі приміщень зараховується площа антресолей з висотою 1,9 метра і більше від підлоги антресолі до підлоги нижньої частини приміщення.

 

Частина приміщень заввишки менш як 1,9 метра не враховується під час визначення площі цього приміщення, за винятком, коли приміщення заввишки 1,9 метра і більше в результаті влаштування антресолі розділяється на частини, кожна з яких має висоту менш як 1,9 метра, – тоді до загальної площі приміщення зараховується частина приміщення з більшою висотою. Якщо висота приміщень однакова, до загальної площі зараховується площа нижнього приміщення.

 

Площа, зайнята сходами у житловому будинку садибного типу, садовому або дачному будинку на першому рівні, не виключається з площі приміщень, у яких вони розташовані. Площа прорізів сходів (у межах отвору) на наступних рівнях до площі приміщень, у яких вони розташовані, не зараховується.

 

Правила визначення житлової і допоміжної площі

Житлова площа житлових та дачних будинків визначається як сума площ усіх житлових приміщень будинку.

 

Спальні, вітальні, їдальні, бібліотеки, дитячі ігрові кімнати, більярдні, тренажерні, молебні кімнати, кабінети тощо належать до категорії житлових приміщень (житлової площі). До допоміжних приміщень житлових будинків (квартир) належать передпокій, кухня-їдальня, хол, зимовий сад, пральня, гардеробна та інші приміщення допоміжного призначення, які належать до допоміжної площі.

 

У разі відсутності (знесення) перегородки між житловою кімнатою та кухнею утворюється кухня-їдальня, площа якої належить до допоміжної площі будинку.

 

У разі, якщо будинок складається з однієї житлової кімнати з кухнею-нішею до допоміжної площі слід відносити площу, передбачену проєктом, а у разі його відсутності – 5 кв. метрів загального приміщення. Решта площі приміщення належить до житлової площі.

 

У садових будинках не визначається житлова площа, а визначається основна та допоміжна площа приміщень. До основних приміщень в садових будинках належать приміщення для відпочинку, до допоміжних – приміщення кухонь, комор, коридорів тощо.

 

Водночас в податковому законодавстві садові будинки класифікуються як об’єкти житлової нерухомості наряду із садибними і дачними, що також впливає на порядок оподаткування

 

Також слід зазначити, що господарські (присадибні) будівлі, до яких належать сараї, хліви, гаражі, літні кухні, майстерні, вбиральні, погреби, навіси, окремі котельні тощо – відносяться до об’єктів нежитлової нерухомості в розумінні Податкового Кодексу України.

 

 

Висновок

На практиці помилки у визначенні площі найчастіше виникають через неправильне врахування балконів, терас, підвалів, антресолей або внутрішніх сходів. Такі неточності можуть призвести до неправильних даних у реєстрах та, як наслідок, до зайвих фінансових витрат при сплаті податків.

 

Саме тому власнику доцільно контролювати правильність визначення площі ще на етапі розроблення проєкту, а також під час проведення технічної інвентаризації. Своєчасна перевірка дозволяє уникнути помилок і забезпечує відповідність фактичних характеристик будинку даним у документах.

 

Коректне визначення площі будинку має не лише технічне, але й юридичне та фінансове значення, тому цьому питанню необхідно приділяти належну увагу на всіх етапах реалізації будівництва та оформлення нерухомості.

 

 

Автор публікації:

Перший заступник директора компанії «АРМА ЕКСПЕРТ»

Юлія Півень