Проектування та будівництво таунхаусів: поняття, особливості та порядок оформлення

07.09.2024

Проектування та будівництво таунхаусів: поняття, особливості та порядок оформлення

В законодавстві України термін «таунхаус» офіційно не визначений і майже не зустрічається в нормативно-правових актах, які регулюють містобудівну діяльність. Проте цей тип житла розглядається як різновид блокованих житлових будинків, які згадуються в Державних будівельних нормах (ДБН) та інших документах, що регулюють містобудівну діяльність.

 

Зокрема, серед основних джерел, де описуються умови для блокованих будинків (що фактично охоплює і таунхауси), виступають:

 

1. ДБН Б.2.2-12:2019 «Планування і забудова територій». Тут вказано вимоги до планування забудови територій та визначено типи житлових будинків. Таунхауси фактично підпадають під визначення блокованих житлових будинків з окремим входом та земельною ділянкою.

 

2. ДБН В.2.2-15:2019 «Житлові будинки. Основні положення». У цьому документі також містяться вимоги до проектування житлових будинків, серед яких є поняття блокованих житлових будинків та відповідні вимоги щодо їх будівництва.

 

3. Закон України «Про регулювання містобудівної діяльності». Хоча в цьому законі немає прямого згадування таунхаусу, проте він регулює всі питання, що стосуються забудови житлових об’єктів, включаючи блоковані будинки.

 

Єдине згадування поняття таунхаусу зустрічається у таблиці співвідношення класифікаторів цільового призначення, переліків функціонального зонування територій та класифікатора будівель і споруд, затвердженою Постановою Кабінету Міністрів України від 23.06.2021 № 681 «Деякі питання забезпечення функціонування Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва», де передбачено розміщення таунхаусів в зонах блокованої житлової забудови (назва функціональної зони – Ж-2). Проте, якщо розцінювати таунхаус саме як блокований садибний житловий будинок, то для процедурного оформлення останнього цілком підходить також і зона садибної житлової забудови (Ж-1).

 

Таунхауси – це популярний вид житлової нерухомості, який набирає популярності в Україні. У світі цей тип забудови вже давно став невід’ємною частиною урбаністичних ландшафтів багатьох країн, а в Україні лише в останні десятиліття він почав займати важливе місце серед пропозицій на ринку нерухомості.

 

Компанія АРМА ЕКСПЕРТ здійснює повний супровід будівництва таунхаусів “під ключ”! Детальніше про послугу за посиланням. Телефонуйте вже зараз 095 488 55 66 або залишайте заявку на сайті, консультації безкоштовні!

Що таке таунхаус?

Таунхаус – це індивідуальний житловий будинок з окремим входом, зазвичай на декілька поверхів, який є частиною ряду подібних будинків, об’єднаних зблокованими стінами. Кожен будинок у такому комплексі має окрему земельну ділянку із окремим входом.

 

Особливістю таунхаусів є:

• власне подвір’я, зазвичай невелике, але все ж є приватний простір на відкритому повітрі;
• індивідуальний під’їзд та паркінг. Як правило, власники таунхаусів мають окремий паркінг для свого автомобіля;
• два повноцінних поверхи і додаткова можливість розміщення мансардного поверху: велика корисна площа;
• немає проблем із обслуговуванням земельної ділянки за рахунок невеликої площі.
• можливість розмістити терасу, мангальну зону або невеличкого зеленого куточку.

 

Актуальність таунхаусів в Україні

 

На тлі підвищення попиту на якісне та комфортне житло в передмістях великих міст, таунхауси стали популярною альтернативою квартирам у багатоповерхових будинках та приватним будинкам.

 

Причини зростання попиту:

1. Доступність. За ціною таунхауси часто є більш доступними, ніж повноцінні приватні будинки, оскільки забудовник економить на спільних стінах та комунікаціях.
2. Комфорт і приватність. Таунхауси поєднують у собі зручності квартирного життя з приватністю, властивою садибному будинку. Ви не маєте спільних під’їздів, як у багатоквартирних будинках, що забезпечує відчуття самостійного володіння житлом.
3. Близькість до природи. Оскільки більшість таунхаусів будуються в передмістях, жителі можуть насолоджуватися спокійною та екологічно чистою місцевістю без відмови від доступу до міської інфраструктури.
4. Можливість індивідуального планування. Таунхауси пропонують більше простору і можливостей для персоналізації, ніж стандартні квартири. Жителі можуть організувати простір за власними бажаннями – від облаштування домашнього офісу до саду на терасі.

 

Забудова таунхаусів в Україні

 

Останні роки показали, що таунхауси набувають все більшої популярності серед забудовників. Особливо активний розвиток цього типу нерухомості спостерігається у передмістях Києва, Харкова, Львова, Одеси та Дніпра. Передмістя цих міст активно забудовуються комплексами таунхаусів, пропонуючи жителям комфортне життя поза межами міського шуму.

 

 

Майбутнє таунхаусів в Україні

 

З огляду на зростання попиту на цей тип житла та подальший розвиток передмість, таунхауси залишатимуться актуальним варіантом на ринку нерухомості. Більше того, з розвитком технологій і зростанням інтересу до екологічного будівництва, нові комплекси можуть використовувати більш енергоефективні матеріали та інноваційні інженерні рішення.

 

Для забудовників це перспективна ніша, яка поєднує потреби сучасних мешканців у приватному, комфортному і доступному житлі з можливістю швидкої окупності інвестицій.

 

Законодавче обґрунтування

ДБН В.2.2-12:2019 «Планування та забудова територій» містить вимоги до проєктування житлових будинків різних типів, включаючи блоковані.

 

Зокрема, садибний будинок (індивідуальний будинок), це житловий будинок з присадибною ділянкою та господарськими спорудами, призначеними для одного домогосподарства. Садибна забудова, це забудова, що сформована індивідуальними чи зблокованими житловими будинками.

 

Зона житлової забудови складається із земельних ділянок та територій, в тому числі садибної (блокованої) житлової забудови. Зони садибної забудови мають формуватися за принципами мікрорайонування окремими чи зблокованими житловими будинками з присадибними ділянками. Поверховість будинків в межах територій садибної забудови не може перевищувати 3-х поверхів без урахування мансарди.

 

Граничний розмір площі земельних ділянок, які надаються громадянам для нового житлового будівництва, має становити не менше 150 м2 для блокованої забудови і не менше 500 м2 для індивідуальної житлової забудови. До площі присадибної земельної ділянки включається площа під забудовою житлових будинків та господарських будівель.

 

Що потрібно, щоб побудувати таунхауси?

При намірах побудувати таунхауси необхідно врахувати наступні складові:

• зонування функціонального використання території відповідно до пояснювальної записки генерального плану (плану зонування або детального плану) повинно бути Ж-1 або Ж-2;
• земельна ділянка повинна перебувати у користуванні чи власності із цільовим призначенням 02.01 «для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка)»;
• земельну ділянку слід поділити на ділянки із самостійною окремою площею кожної не менше 150 кв.м.;
• розробити ескізні наміри забудови на блоковану садибну забудову, яка буде рівна кількості таунхаусів і відповідно земельним ділянкам. В ході розробки намірів слід дотримуватися ДБН, зокрема і протипожежних вимог до сусідніх будівель і споруд (існуючих сусідніх будинків) тощо;
• оформити у відділі архітектури будівельні паспорти на окремі земельні ділянки;
• зареєструвати в ДІАМ повідомлення про початок виконання будівельних робіт;
• розробити за бажанням проєктну документацію на будівництво таунхаусів;
• здійснити будівництво;
• провести технічну інвентаризацію побудованих об’єктів містобудування;
• присвоїти кожному таунхаусу індивідуальну адресу;
• здати таунхауси в експлуатацію;
• оформити правовстановлюючі документи на об’єкти нерухомості.

 

У деяких випадках наші клієнти зверталися до нас із цільовим призначенням 01.05 «для індивідуального садівництва». Такі випадки індивідуальні, але як показує досвід, загальні правила на будівництво таунхаусів схожі із тими правилами, що описані вище

 

Підсумок

Таунхаус як термін не має прямого закріплення в законодавстві України, проте його можна прирівняти до блокованих житлових будинків, які регулюються ДБН. У цьому контексті будь-які питання щодо будівництва, експлуатації та прав власності на таунхауси врегульовуються чинними нормативними документами щодо блокованих будинків.

 

Таунхауси стали важливою частиною ринку нерухомості в Україні, пропонуючи компроміс між квартирою у місті та приватним будинком. Актуальність такого житла лише зростатиме з огляду на його переваги, зокрема приватність, комфорт та доступність. Однак, для повноцінного розвитку цього сегмента необхідно продовжити удосконалення нормативно-правової бази.

Компанія «АРМА ЕКСПЕРТ» – професійний супровід будівництва таунхаусів

 

Плануєте будівництво таунхаусу? Компанія «АРМА ЕКСПЕРТ» допоможе вам на всіх етапах – від розробки проектної документації до отримання всіх необхідних дозволів!

 

Наші послуги включають:

– Професійне розроблення проектної документації для вашого будинку.

– Оформлення дозвільної документації на будівництво таунхаусів.

– Консультації на всіх етапах проекту.

– Супровід комунікацій з державними органами та органами місцевого самоврядування.

– Введення в експлуатацію.

– Реєстрація права власності на таунхауси.

 

З «АРМА ЕКСПЕРТ» ви завжди отримуєте надійного партнера, який забезпечить успішне та швидке оформлення дозвільної документації для будівництва вашого житла.

 

Забудовуємо ваші мрії разом!

 

Зв’яжіться з нами сьогодні та отримайте безкоштовні консультації за номером телефону 095 488 55 66!

 

Про АПДЕЙТ

З 1 січня 2026 року набула чинності зміна №1 до ДБН Б.2.2-12:2019 «Планування і забудова територій». Зокрема, з пункту 6.1.32 вилучено положення про граничний мінімальний розмір площі земельних ділянок для нового житлового будівництва: не менше 150 м² для блокованої забудови та не менше 500 м² для індивідуальної житлової забудови.

 

Також маємо новий Перелік об’єктів, будівництво яких здійснюється на підставі будівельного паспорта, затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 13 квітня 2011 р. № 466 (в редакції постанови Кабінету Міністрів України від 4 березня 2026 р. № 305), де регламентовано, що: “Індивідуальний (садибний) житловий будинок, садовий, дачний будинок не вище двох поверхів (без урахування мансардного поверху) площею до 500 кв. метрів, крім зблокованих житлових будинків (будинок квартирного типу, що складається з двох і більше квартир, кожна з яких має безпосередній вихід на приквартирну ділянку або вулицю), трьох і більше блокованих житлових будинків (два та більше житлових (садибного типу, садові, дачні) будинків, у яких спільна стіна збудована по межі окремих земельних ділянок), проектування яких здійснюється на підставі містобудівних умов та обмежень”. Відповідно, будівництво трьох і більше блокованих житлових будинків вже здійснюватиметься виключно на підставі містобудівних умов і обмежень (детальніше за посиланням). 

 

 

Автор публікації:

Керівник компанії «АРМА ЕКСПЕРТ»

Андрій Бондар