Аналіз експериментального проєкту з відновлення пошкодженого житла: можливості та підводні камені від АРМА ЕКСПЕРТ

29.08.2025

Аналіз експериментального проєкту з відновлення пошкодженого житла: можливості та підводні камені від АРМА ЕКСПЕРТ

Привіт, шановні читачі! Я — Андрій Бондар, керівник компанії, СЕО та засновник АРМА ЕКСПЕРТ, і вже понад 11 років ми допомагаємо з оформленням дозвільної документації, обстеженнями та юридичним супроводом у сфері нерухомості. Сьогодні я хочу детально розібрати постанову Кабінету Міністрів України від 2 серпня 2025 р. № 934, яка запустила дворічний експериментальний проєкт щодо відновлення багатоквартирних будинків і гуртожитків, пошкоджених через збройну агресію рф. Це важливий крок для громад, які постраждали від війни, але, як і в будь-якому експерименті, тут є не тільки переваги, а й серйозні недоліки, на які варто звернути увагу. Я проаналізую ключові аспекти, базуючись на тексті постанови та практичному досвіді, і особливо акцентую на «сірих зонах», які можуть ускладнити реалізацію. Давайте розберемося по пунктах, щоб ви могли зрозуміти, чи варто розраховувати на цей механізм і як уникнути пасток.

 

Залишилися питання? Компанія АРМА ЕКСПЕРТ завжди готова надати розгорнуту консультацію! Звертайся за номером 095 488 55 66 і отримай безкоштовну консультацію!

 

Спочатку коротко про суть проєкту. Він спрямований на невідкладне відновлення пошкодженого житла шляхом капітального ремонту або реконструкції. Мова лише про багатоквартирні будинки і гуртожитки. Координує все Міністерство розвитку громад та територій (Мінрозвитку), а учасниками можуть бути обласні адміністрації, органи місцевого самоврядування, військові адміністрації та підрядники. Фінансування — з місцевих бюджетів, міжнародної допомоги, кредитів чи навіть активів рф. Участь добровільна, і проєкт діє до 2 серпня 2027 року. Головна фішка — спрощення бюрократії: без земельних процедур, містобудівних умов (МУО), дозволів на будівництво та часткового використання Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва (ЄДЕССБ). Це дозволяє паралельно проводити обстеження, проєктування та роботи, що теоретично прискорює процес.

 

Але тепер про те, що турбує мене як фахівця, — недоліки, які не прописані чітко в Порядку і можуть призвести до проблем на практиці. Я виділю ключові пункти, де постанова залишає більше питань, ніж відповідей, і поясню, чому це ризиковано.

 

 

По-перше, пункт 8 Порядку говорить про реконструкцію без зміни функціонального призначення (житло залишається житлом), але нічого не каже про обмеження, наприклад по висоті, оскільки МУО не потрібні. Уявіть: пошкоджений будинок мав 5 поверхів — чи можна в рамках проєкту реконструювати його з надбудовою ще 5 чи навіть 10 поверхів? Теоретично так, бо Закон України «Про регулювання містобудівної діяльності» дозволяє зміну поверховості чи габаритів під час реконструкції, проте саме МУО контролюють це питання і мають на меті обмежуючу функцію. На практиці це може конфліктувати з державними будівельними нормами (ДБН) чи містобудівною документацією на місцевому рівні, що призведе до оскаржень у суді після завершення робіт. Минув уже місяць з моменту прийняття постанови (станом на 29 серпня 2025), але офіційних роз’яснень від Мінрозвитку щодо цього немає. Це великий недолік — без чітких правил громади ризикують витратити кошти на проєкт, який потім визнають незаконним.

 

По-друге, пункт 9 дозволяє реконструкцію та ремонт без вилучення землі, викупу, відведення ділянки, отримання МУО, прав на будівництво чи використання ЄДЕССБ для певних етапів. Здається зручним, але виникає питання: чи означає це, що відновлення обмежене виключно межами існуючих фундаментів без можливості розширення, наприклад, прибудов? Порядок не забороняє зміну габаритів в межах наявної ділянки, але без нових земельних правовідносин із подальшим оформленням ділянки будь-яке розширення за її межі неможливе. А якщо фундамент пошкоджений? Його можна посилювати, але на основі яких даних відбувається проєктування, що виступає вихідними даними для проєктування із урахуванням відсутності необхідності оформлювати МУО? Це створює ризики: якщо дані неповні, проєкт може бути неточним, а роботи — небезпечними. Знову ж, без роз’яснень від влади це виглядає як «експеримент» на живих людях і будівлях.

 

По-третє, пункт 11 спрощує прийняття об’єктів в експлуатацію: для простих (СС1) — декларація в ЄДЕССБ без даних про початок робіт, а для всіх — без відомостей про землю чи дозволи. Але чи внесені відповідні зміни до нормативно-правових актів, зокрема форм декларацій про готовність? І чи адаптовано саму ЄДЕССБ до цього? Якщо система не готова приймати декларації без обов’язкових полів, це призведе до збоїв і затримок.

 

Загалом, проєкт — це добра ідея для швидкого відновлення, але ці недоліки роблять його ризикованим: неясність з висотністю та розширенням може призвести до конфліктів з нормами, обмеження даними обстеження — до помилок у проєктах, а відсутність адаптації ЄДЕССБ — до бюрократичних глухих кутів. Без професійної допомоги громади можуть втратити час і гроші.

 

Якщо ваш об’єкт пошкоджений, ось що ми пропонуємо, щоб мінімізувати ризики:

 

Проведення обстеження пошкодженого чи зруйнованого майна: наші експерти швидко оцінять стан, підготують звіт і дані для проєктування — це фундамент для входу в експеримент без помилок.

 

Безкоштовні консультації: зателефонуйте за номером 095 488 55 66, і ми розберемо ваш випадок. Чи підпадає будинок під експериментальний порядок, як обійти недоліки та залучити фінансування.

 

Повноцінний юридичний супровід під ключ: від обстеження та проєктування до нагляду за роботами та допомоги з прийняттям в експлуатацію. Ми забезпечимо відповідність нормам, навіть якщо постанова не все прояснює.

 

Не ризикуйте самотужки — звертайтеся до професіоналів! Телефонуйте 095 488 55 66, і разом ми зробимо відновлення безпечним і ефективним.

 

 

 

Автор публікації:

Керівник компанії «АРМА ЕКСПЕРТ»

Андрій Бондар