Аналіз змін до містобудівного законодавства. Відтермінування ключових норм до 2028 року

14.08.2025

Аналіз змін до містобудівного законодавства. Відтермінування ключових норм до 2028 року

У контексті швидкого розвитку цифрової інфраструктури та необхідності адаптації земельного законодавства до сучасних викликів, 5 серпня 2025 року Президент України підписав Закон України № 4321-IX «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо спрощення процедури відведення земельних ділянок для розвитку цифрової інфраструктури». Цей закон, розроблений на основі законопроєкту № 9549, спрямований на спрощення процедур отримання прав на земельні ділянки для постачальників електронних комунікаційних послуг, з метою забезпечення покриття території України зв’язком четвертого покоління та високошвидкісним мобільним Інтернетом. Важливою частиною цього акту є внесення змін до перехідних та прикінцевих положень Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» (№ 3038-VI від 17 лютого 2011 року), зокрема відтермінування впровадження низки норм до 1 січня 2028 року.

 

Цей аналіз розглядає ключові аспекти цих змін, фокусуючись на перехідних положеннях, їхньому впливі на містобудівну документацію, функціональне зонування територій та регулювання прибережних захисних смуг.

 

Огляд Закону № 4321-IX та його мета

Закон № 4321-IX набрав чинності з дня, наступного за днем його опублікування, і вносить зміни до Земельного кодексу України, Водного кодексу України, Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» та інших актів. Основна мета — дерегуляція у сфері телекомунікацій для прискорення розгортання електронних мереж. Серед ключових нововведень:

• Можливість використання земельних ділянок для інфраструктури електронних комунікацій на праві земельного сервітуту.
• Скорочення строків розгляду клопотань про відведення земель (до двох тижнів).
• Механізм примусового відчуження земель на певних територіях (наприклад, в Ужгородському районі Закарпатської області) під час воєнного стану для стратегічних підприємств.
• Удосконалення процедур формування земельних ділянок на територіях бойових дій та тимчасово окупованих територіях без землевпорядних робіт на місцевості.

 

Ці зміни спрямовані на збільшення покриття мобільним зв’язком, особливо в сільській місцевості та на автошляхах. Однак, найбільш релевантними для теми аналізу є поправки до перехідних положень Закону «Про регулювання містобудівної діяльності», які відтерміновують впровадження оновлених вимог, введених раніше Законом № 711-IX від 17 червня 2020 року «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо планування використання земель».

 

Юридичний супровід, корисні роз’яснення та практичні кейси. АРМА ЕКСПЕРТ – твій шлях до вирішення задач будь-якої складності! Звертайся за номером 095 488 55 66 вже зараз!

 

Аналіз перехідних та прикінцевих положень Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності»

 

Закон України «Про регулювання містобудівної діяльності» регулює планування, забудову та використання територій, встановлюючи вимоги до містобудівної документації. Перехідні положення (розділ VII) цього закону були неодноразово змінені для адаптації до реалій, зокрема через воєнний стан та брак ресурсів у громадах. Закон № 4321-IX продовжує цю тенденцію, переносячи строки впровадження ключових норм з 1 січня 2025 року на 1 січня 2028 року.

 

Відтермінування впровадження планів просторового розвитку

Згідно з оновленими перехідними положеннями, кінцевий термін, протягом якого встановлення та зміна цільового призначення земельних ділянок може здійснюватися без розроблення комплексних планів просторового розвитку територій територіальних громад, перенесено до 1 січня 2028 року. Раніше цей строк закінчувався 1 січня 2025 року, що створювало ризики для громад, неспроможних завершити планування через війну та релокацію. Комплексні плани є ключовим елементом розвитку територій, але їх розробка вимагає значних ресурсів. Відтермінування дозволяє громадам планово залучити фахівців після стабілізації ситуації, запобігаючи падінню спроможності громад та відтоку населення.

 

Визначення функціонального призначення території детальним планом території

До 1 січня 2028 року функціональне призначення території може визначатися детальним планом території (ДПТ). Це тимчасове правило дозволяє гнучкість у плануванні на місцевому рівні, без обов’язкового переходу до комплексних планів. Після 2028 року ДПТ втратить цю функцію, і функціональне зонування стане частиною комплексних планів, що забезпечить більш інтегрований підхід до розвитку територій.

 

Затвердження містобудівної документації, розпочатої до Закону № 711-IX

Містобудівна документація на місцевому рівні, розроблення якої розпочато до дня набрання чинності Законом № 711-IX (17 червня 2020 року), може затверджуватися до 1 січня 2028 року без урахування нових вимог щодо складу та змісту такої документації. Це стосується генеральних планів, детальних планів та інших документів, дозволяючи завершити розпочаті проєкти за старими правилами. Після 2028 року всі нові документи мусять відповідати оновленим стандартам, включаючи вимоги до екологічної оцінки, громадських обговорень та інтеграції з державними реєстрами.

 

Зміна розміру прибережних захисних смуг у межах населених пунктів

Одним з найбільш дискусійних аспектів є відтермінування до 1 січня 2028 року можливості змінювати розмір прибережних захисних смуг у межах населених пунктів за допомогою детального плану території. Згідно зі ст. 60 Земельного кодексу України та ст. 88 Водного кодексу України, прибережні захисні смуги є природоохоронними територіями з режимом обмеженої господарської діяльності. Раніше Закон № 711-IX забороняв такі зміни з 1 січня 2025 року, вимагаючи проєктів землеустрою для встановлення меж. Нове відтермінування дозволяє громадам адаптувати смуги під місцеві потреби (наприклад, для інфраструктури), але з урахуванням вимог до ДПТ.

 

Залишилися питання, телефонуй за номером 095 488 55 66 і отримай безкоштовну консультацію. Компанія АРМА ЕКСПЕРТ, завжди експертно!

 

Висновки та рекомендації

Закон № 4321-IX є важливим кроком до спрощення земельних процедур для цифрової інфраструктури, водночас надаючи громадам додатковий час на адаптацію до реформ у містобудівній сфері. Відтермінування до 2028 року запобігає хаосу в плануванні, спричиненому війною, але вимагає активної підготовки: розробки комплексних планів, навчання фахівців та інтеграції екологічних норм.

 

 

Автор публікації:

Керівник компанії «АРМА ЕКСПЕРТ»

Андрій Бондар