Реконструкция в 2020: регистрация прав и закон о противодействии рейдерству

18.02.2020

Реконструкция в 2020: регистрация прав и закон о противодействии рейдерству

16.01.2020 вступил в юридическую силу ЗУ с идентификатором 340-IX. Он изменяет ряд законодательных актов, направленных на противодействие рейдерству и регулировку регистрации прав на недвижимость.

Теперь внесение правок в характеристики объекта недвижимости осуществляется во время государственной регистрации права собственности. Происходит посредством выполнения действий, которые направлены на установление, изменение, либо прекращение прав.

Далее мы расскажем последствия нововведения для реконструкции, а также возможные эффекты в будущем. Еще один вопрос – действительно ли норма поможет противодействовать рейдерству.

Реконструкция и право собственности

Определение термина «реконструкция» содержится в ДБН А.2.2-3:2014. Представляет собой перестройку принятого в эксплуатацию объекта. Предполагает внесение изменений в функциональное назначение, а также геометрические размеры недвижимости.

Следствием таких модификаций становятся перемены в ключевых технических, а также экономических показателях объекта. Например, мощность, либо количество продукции. Также изменения обеспечивают совершенствование производства, улучшение качества продукции, уровня услуг и условий эксплуатации.

Работы по реконструкции предусматривают сохранение несущих конструкций. Может быть полным или частичным. На время проведения реконструкции эксплуатацию объекта, либо его частей, приостанавливают. Последнее возможно только в случае их автономного функционирования.

Работы по реконструкции относятся к числу строительных.

Реконструкция – изменение параметров и характеристик объекта недвижимости.

Обретение права собственности на новую вещь и порядок такового определены в Гражданском Кодексе Украины. Соответствующая информация содержится в статье 331. Право собственности на новую вещь, созданную лицом, приобретается, когда обратное не указано в договоре, либо законодательстве.

Владельцем является тот, кто ее изготовил из собственных материалов на основании договора. Отдельно выделено приобретение права собственности на вновь созданную недвижимость. Появляется с момента:

• создания имущества (завершения строительства);
• государственной регистрации права собственности, если она требуется законом;
• принятия в эксплуатацию, если оно требуется договором/законом.

До того, как строительство завершено, лицо – исключительно владелец материалов и оборудования, которые используются (ч. 3 ст. 331 ГКУ).

Некоторые тонкости процесса получения прав на недвижимость описаны в Постановлении КМУ No1127 (от 25.12.15). Он же – Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений. В нормативно-правовом акте указано, что при регистрации и формировании соответствующего заявления, требуются данные ряда бумаг.

Сведения получают из Единого реестра документов. Это происходит в автоматическом режиме и в условиях реального времени. При этом используются программные средства ведения Государственного реестра прав.

Из Единого реестра документов получают сведения о бумагах, которые:

• свидетельствуют о принятии в эксплуатацию (при завершении строительства);
• дают право на выполнение строительства/реконструкции (если работы не завершены).

Итоги:

1. Реконструкция приводит к созданию новой вещи (объекта недвижимости).
2. Созданную недвижимость следует вводить в эксплуатацию.
3. Право собственности на возведенный объект недвижимости подлежит государственной регистрации.

Стоит заметить, что в актуальном положении вещей, обусловленном введенными изменениями, есть моменты несоответствия:

1. Отсутствие необходимости регистрировать «изменения характеристик недвижимости» обуславливает невозможность регистрации права собственности на реконструированный объект.
2. Согласно правоустанавливающей документации, человек становится владельцем «несуществующего» объекта. ГКУ же определяет его собственником стройматериалов и оборудования, использованных при реконструкции.
3. Для повторного обретения статуса владельца, после выполнения реконструкции, требуется «совершение действий, направленных на установление, изменение, либо прекращение прав». Иными словами, нужно продать или подарить имущество. Это при том, что подобного намерения у человека нет.
4. В связи с последним замечанием, появляется еще один вопрос: владельцем какого объекта, в таком случае, является лицо?

Противодействие рейдерству, или все же содействие?

Итак, право собственности на вновь созданную недвижимость (после реконструкции) не зарегистрировано. Человек становится лишь владельцем стройматериалов/оборудования, либо собственником «погибающего имущества. Не понятно, как можно отстоять собственные права на снова созданную недвижимость.

В разрезе «рейдерства» возможно следующее развитие событий:

1. Человек, владеющий небольшим производственным зданием (площадью менее 100м2) делает реконструкцию. Причем с соблюдением всех предписаний законодательства. В результате получает завод. Точнее «комплекс зданий производственного назначения» с площадью, например, 15 000м2.
2. Из правоустанавливающих документов, имеющихся у человека, бумаги на цех, разрешение на строительство, декларация о принятии в эксплуатацию. С точки зрения строительного законодательства, старого объекта не существует. У человека нет ни единого документа, подтверждающего право владения заводом.
3. В какой-то момент «заинтересованные люди» отменяют действие документа о принятии в эксплуатацию. Владелец не может пользоваться заводом. Вместе с тем, он теряет возможность зарегистрировать право собственности на себя. Причем даже посредством «совершения действий, которые направлены на установление, изменение, либо полное прекращение прав». Ведь объект считается не введенным в эксплуатацию.

Поэтому в DabiBot решили добавить новую подписку. Она позволит мониторить статус и отмену документов, касающихся принятия в эксплуатацию.

Налоги, которые минуют местные бюджеты

В процессе определения размера налогового обязательства на недвижимость важен ряд факторов. Один из ключевых – база налогообложения. Это общая площадь объекта, включающая в себя все его части.

Согласно Налоговому кодексу Украины (подпункты 266.3.2, 266.3.3 пункта 266.3 ст. 266) ее размер исчисляется следующим образом:

1. Для объектов недвижимости, которыми владеют физические лица. Рассчитывается контролирующим органом. В процессе используют данные из Государственного реестра вещных прав на недвижимость.
2. Для объектов, которыми владеют юридические лица. Исчисляется ими самостоятельно. При этом учитывают общую площадь, каждого из объектов налогообложения. В процессе используют документы, удостоверяющие право собственности.

Получается, определить размер налога можно только исходя из данных ДРРП, либо бумаг о праве владения.

С 16.01.20 г. регистрация права собственности после реконструкции стала невозможной.

Допустим, налогоплательщик владеет объектом с площадью 80м2. После реконструкции она увеличивается до 400м2. Однако в ДРРП и правоустанавливающих документах будут отображаться первые значения и человек уплатит налог именно исходя из них.

Бюджеты недополучат существенные суммы денег.

Земля

Изменение назначения земельного участка приводит к той же ситуации, что и реконструкция объектов. Оно не подлежит государственной регистрации в ДРРП. Человек поменяет целевое назначение, после чего на руках у него окажутся правоустанавливающие документы с несуществующим целевым назначением.

Последствия подобного пока не ясны. Поэтому мы рассмотрим их в следующих публикациях.